یک استاد دانشگاه با اشاره به این که قیمت مسکن همچنان بیشتر از قدرت خرید مردم است گفت: قیمت مسکن باید ۴۰ درصد کاهش یابد تا با سطح درآمد متعارف خانواده ها هم سطح شود و معاملات راه بیفتد.

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، محمدحسین ادیب استاد دانشگاه است . وی معتقد است  قیمت مسکن بیش از قدرت خرید قشر متوسط و ضعیف رشد کرده و باید ۴۰ درصد کاهش یابد تا با سطح درآمد متعارف خانواده ها هم سطح شود تا معاملات رونق یابد.

وی بر این باور است که اقتصاد در آینده “اشتغال محور”  می شود و وقتی اقتصاد “اشتغال محور” شد، سرمایه ها به سمت مسکن حرکت نمی کند بازی مسکن در ایران پایان یافته است.

دیگر نظرات وی را در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم در ادامه می خوانید.

تسنیم : فروپاشی بورس ها در سال ۲۰۰۱ در آمریکا چرا اتفاق افتاد ؟

ادیب : بورس آمریکا بیش از حد ارزش گذاری شده بود و حباب بورس  ترکید .

تسنیم: آمریکا فروپاشی سال ۲۰۰۱ را چگونه مدیریت کرد ؟

ادیب : فدرال رزرو با تزریق پول عظیم به اقتصاد از سال ۲۰۰۱ تا ۲۰۰۶ فروپاشی را مدیریت کرداما تزریق پول عظیم به اقتصاد روند ذیل را ایجاد کرد :

الف- بزرگ‌تر شدن غیرمنطقی بخش مالی نسبت به بخش واقعی اقتصاد

ب-سوداگری و سفته‌بازی بیش‌ از حد  بخش مالی به  سبب فربه شدن

ج-هدایت سرمایه ها به سمت بخش مسکن و بورس و  ارزش گذاری بیش از حد بخش مسکن و بورس به سبب عرضه پول بیش از عرضه کالا و خدمات

د-بیمه کردن حباب بخش مسکن بوسیله دو شرکت بیمه ای تحت حمایت دولت و کنگره و با پول شرق آسیا

د- نهایتا سواگری در بخش مسکن و  بورس که باعث شد تا مسکن و سهام بیش از حد ارزش گذاری شود با سقوط بخش مسکن و بورس و فروپاشی دیگری در سال ۲۰۰۸  پایان یافت

  • نحوه مدیریت بحران ۲۰۰۸

تسنیم: فروپاشی سال ۲۰۰۸ چگونه مدیریت شد ؟

ادیب :مشکل دو چیز بود سقوط بیش از حد ارزش سهام و پائین بودن قیمت ها ( بازار دچار ارزان نمائی شده بود ) و هر دو یک علاج داشت تزریق پول برای ایجاد تورم ، لذا فدرال رزرو از سال ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۴ با تزریق پول عظیم به اقتصاد جهانی از یکسو ارزش بورس های جهان را دو برابر کرد و از سوی دیگر قیمت کالاها به شدت افزایش یافت مثلا نفت از ۳۵ دلار به ۱۱۰ دلار افزایش یافت، افزایش قیمت نفت واکنش بازار به عرضه زیاد پول بود.

تسنیم: این روند چه پیامدهایی داشت؟

ادیب : قیمت ها در بازار جهانی بیش از ظرفیت اقتصاد جهانی افزایش یافت، ۶۹ درصد نفت جهان را ۱۱ کشور وارد می کنند که ۶۴ درصد بدهی خارجی جهان را دارند ۱۱ کشور وام می گیرند و نفت می خرند. این ۱۱ کشور از سال ۲۰۰۸ تا کنون پول نفت را با استقراض پرداخت کرده اند، این روند قابل دوام نبود، نمی شد ۶۹ درصد نفت جهان را نسیه خرید.

  • سیاست انقباضی فدرال رزرو از ۲۰۱۴ به بعد

تسنیم: فدرال رزرو( بانک مرکزی آمریکا) در مقابل این روند از سال ۲۰۱۴ به بعد ، چه واکنشی نشان داد ؟

ادیب : سیاست انقباضی در پیش گرفت، از یکسو عرضه پول جدید به اقتصاد را متوقف کرد و از سوی دیگر نرخ بهره را بالابرد، با این دو روند قیمت ها در بازار جهانی سقوط کرد، با شاخص بلومبرگ قیمت های جهانی ۴۳ درصد نسبت به ۵ سال قبل سقوط کرده است و تورم جهانی نسبت به ده سال قبل با این شاخص ۵ درصد است. یعنی سالانه نیم درصد، لذا قیمت کالاها در جهان اکنون حبابی نیست اما این سیاست باعث سقوط شدید قیمت نفت شد .

  • انرژی در ایران تا قبل از سقوط قیمت نفت یک هفتم بازار جهانی بود

تسنیم: سقوط قیمت نفت چه تاثیری بر ایران داشت ؟

ادیب : قیمت نفت از ۲۳ دلار در سال ۱۳۸۱ به ۱۱۰ دلار در مهر ۹۳ افزایش یافت و سپس در دو مرحله  سقوط کرد. اما با ۵ برابر شدن قیمت نفت، قیمت انرژی در ایران متناسب با افزایش قیمت جهانی افزایش نیافت، متوسط قیمت انرژی در ایران ۱۵ دلار است یعنی انرژی در ایران تا قبل از سقوط قیمت نفت یک هفتم بازار جهانی بود.

تسنیم: عرضه انرژی به یک هفتم قیمت جهانی چه اثری در اقتصاد ایران داشت ؟

ادیب : سرمایه گذاری در بخش انرژی به شدت اقتصادی شد، واحد های بزرگ برای استفاده بیشتراز سرمایه گذاری در بخش انرژی با نفت ۱۵ دلاری، به استقراض وسیع از بانکها روی آوردند، بخش انرژی ۲۷۴ هزار میلیارد تومان بدهی بانکی دارد.

بعد نفت سقوط کرد، قبلا نفت ۱۱۰ دلاری را به داخل ۱۵ دلار می دادند و اکنون نفت ۳۵ دلاری را ۱۵ دلار می دهند، این روند سرمایه گذاری در بخش انرژی را غیر اقتصادی کرد و بانکها نمی توانند وام پرداختی به بخش انرژی را وصول کنند. اما از سوی دیگر به ازای وام پرداختی به بخش انرژی، سود ۲۰ درصدی به سپرده پرداخت می کنند .

تسنیم: این سقوط شامل فقط بخش نفت است ؟

ادیب : نه خیر ، کلا قیمت مواد خام سقوط کرده است، سال گذشته قیمت سنگ آهن تولیدی در کشور با هزینه اداره معدن مساوی شد، یعنی قیمت سنگ آهن مساوی است با هزینه استخراج، خود سنگ آهن رایگان است .

تسنیم: این چه اثری بر بورس ایران داشت ؟

ادیب : هزینه احداث یک کارخانه یک میلیون تنی سیمان به قیمت روز ۴۰۰ میلیارد تومان است اما یک کارخانه یک میلیون تنی سیمان را در بورس می شود. با ۱۰۰ میلیارد تومان خرید و این یک عدم تعادل است در عمل بازار یک کارخانه سیمانی را با دلار ۹۵۰ تومان می خرد نه ۳۵۰۰ تومان .

تسنیم: در بقیه بخش ها چگونه است ؟

ادیب : تقریبا در ۸۰ درصد اقتصاد وضعیت شبیه مثال سیمان است ، سیمان مشت نمونه خروار است، در ۸۰ درصد اقتصاد سرمایه گذاری های انجام شده را با دلار ۹۵۰ تومان می توان فروخت نه دلار ۳۵۰۰ تومان .

تسنیم: این چه اثری بر صنعت و به صورت مشخص صنعت سیمان دارد ؟

ادیب : اولا صنایع بورسی نمی توانند وام دریافتی را پرداخت کنند بدهی بانکی شرکتهای بورسی در آذر ۹۴ نسبت به آذر ۹۶ حدود ۱۶ درصد افزایش یافته است. اگر متوسط نرخ بهره ۲۴ درصد باشد شرکتهای بورسی اصل وام را نداده اند و فقط یک سوم نرخ بهره را پرداخت کرده اند و ثانیا قیمت گذاری کارخانه سیمان در بورس با نفت ۳۵ دلاری است. اما هزینه احداث مطابق با نفت ۱۱۰ دلاری است هزینه در ایران متناسب با سقوط قیمت نفت باید پائین می آمد اما پائین نیامده است و این روند  دو اثر دارد سرمایه گذاری جدید غیر اقتصادی شده است و به اتمام رساندن پروژه های سرمایه گذاری  ناتمام نیز غیر اقتصادی است.

تسنیم: وقتی قیمت نفت از ۲۳ دلار در سال ۱۳۸۱ به ۱۱۰ دلار در مهر ۹۳ افزایش یافت چه تاثیری بر اقتصاد ایران داشت ؟

ادیب : مردم به شدت ثروتمند شدند اما ثروت ایحاد شده به دو سمت مسکن و تولید “انرژی محور” رفت ، البته تولید غیر ” انرژی محور” تقریبا مضمحل شد و این باعث شد تا تولید “غیر انرژی محور”  نتواند وام های دریافتی را پرداخت کند، ریسک از این دسته صنایع به بانکها منتقل شد .

تسنیم: با سقوط قیمت نفت چه اتفاقی افتاد ؟

ادیب : سرمایه گذاری در تولید “غیر انرژی محور” غیر اقتصادی شد و وصولی بانکها از بخش ” غیر انرژی محور”  تقریبا متوقف شد .

تسنیم: در بخش مسکن چه اتفاقی افتاد ؟

ادیب : منبع تغذیه کننده افزایش قیمت مسکن، افزایش قیمت نفت از ۲۳ دلار به ۱۱۰ دلار بود، استیگلیز برنده جایزه نوبل در رشته اقتصاد می نویسد در کشورهای نفت خیر با افزایش قیمت نفت، مسکن به شدت افزایش می یابد و با سقوط قیمت نفت مسکن به شدت کاهش می یابد.

تسنیم: افزایش قیمت نفت چگونه باعث افزایش قیمت مسکن می شد ؟

ادیب : در مرحله بعد دولت پول نفت را که ۵ برابر شده بود به صورت حقوق و پروژ های عمرانی خرج می کرد دولت ۵ برابر گذشته خرج می کرد بدون اینکه از مردم گرفته باشد این به ثروت مند شدن مردم و اقتصاد می انجامید و نهایتا ثروتمند شدن مردم  از بخش مسکن و تولید ” انرژی محور ”  سردرمی آورد .

تسنیم: با سقوط قیمت نفت از ۱۱۰ دلار به ۳۵ دلار قیمت نفت هنوز بالاتر از سال ۱۳۸۱ است ؟

ادیب :  ۵٫۳۴دلار امروز در بازار جهانی معادل یک دلار سال ۱۹۷۳ قدرت خرید دارد ، بر این اساس  نفت ۳۵ دلاری امروز معادل ۶٫۵۵ دلاردر سال ۱۹۷۳ است

تسنیم: شما می گویید که افزایش قیمت مسکن به سبب افزایش قیمت نفت از ۲۳ دلار به ۱۱۰ دلار بود و اکنون قیمت نفت با حذف تورم به سطح قیمت های سال ۱۳۸۱ بازگشته است لذا بر اساس استدلال شما افزایش قیمت مسکن در این فاصله  مازاد بر تورم جهانی ، اضافی است و اضافه مازاد قیمت مسکن  حذف می شود ؟

ادیب : افزایش قیمت مسکن  به دو دسته عوامل  مالی و  غیر مالی تقسیم می شود عوامل  مالی به سه دسته تقسیم می شود :

الف- قیمت نفت

ب- نحوه توزیع درآمد نفت در کشور

ح- حجم واقعی واقعی که بانکها طی یکسال پرداخت می کنند

تسنیم: نحوه توزیع درآمد نفت چه اثری بر قیمت مسکن دارد ؟

ادیب :

الف- مطابق بودجه سال ۱۳۹۵،کمک دولت به صندوق های بازنشستگی در سال ۱۳۹۵حدود ۳۸ هزار میلیارد تومان؛

ب-سهم دولت از صادرات نفت ، میعانات گازی و فرآورده نفتی در سال ۹۵ با نفت ۳۵ دلار و صادرات ۲ میلیون بشکه نفت خام و میعانات حدود ۴۰ هزار میلیارد تومان  ( حدود ۷۰۰ هزار بشکه بیش از قبل از تحریم ، معادل صادرات نفت و میعانات در فروردین ۱۳۹۵ )

ح-وصولی دولت بابت صادرات نفت خام ، میعانات و فرآورده نفتی فقط ۲ هزار میلیارد تومان بیش از کمک به صندوق های بازنشستگی است؛۹۵ درصد نفت ، میعانات و فرآورده نفتی صرف پرداخت دو صندوق بازنشستگی می شود.

در سال ۱۳۸۲ یک درصد از درآمد  صادرات نفت ، میعانات و فرآورده نفتی  صرف کمک به صندوق بازنشستگی کشوری  می شد و این نسبت در سال ۹۴ حدود ۳۲ درصد و در سال ۹۵ به ۵۱٫۳ درصد افزایش می یابد .

تسنیم: این مطلب را چگونه تحلیل می کنید ؟

ادیب :وقتی یک درصد وصولی دولت بابت صادرات نفت به صندوق بازنشستگی کشوری پرداخت میشد قیمت مسکن در ایران رشد می کرد ما وقتی ۹۵ درصد درآمد صادرات نفت و بقیه حامل های انرژی، صرف پرداخت حقوق بازنشستگان می شود پول نفت وارد بخش مصرفی کشور می شود و مسکن گران نمی شود. نحوه خرج کردن پول نفت در قیمت مسکن موثر است وقتی درآمد نفت آنقدر کم می شود که فقط کفایت کمک به بازنشستگان کشور را دارد مسکن گران نمی شود .

تسنیم: میزان وامی که بانکها طی یکسال پرداخت می کنند چه تاثری بر قیمت مسکن دارد ؟

ادیب : وزیر اقتصاد اعلام داشتند که ۸۰ درصد منابع سیستم  بانکی  قفل شده است یعنی بانکها با ۲۰ درصد  منابع خود، کار می کنند یعنی وقتی اعلام میشود نقدینگی هزار هزار میلیارد تومان است ۲۰ درصد آآن به واقع در اقتصاد جریان دارد و بقیه قفل شده است وقتی ۲۰ درصد منابع بانکها فعال باشد اقتصاد قفل میشود این پول کافی نیست غیر فعال شدن ۸۰ درصد منابع سیستم بانکی به رکود در بخش مسکن می انجامد قفل شدن ۸۰ درصد منابع بانکها توان وام دهی بانکها را به شدت کاهش داده و این باعث کاهش قیمت مسکن میشود

تسنیم: چه عامل مالی دیگری بر قیمت مسکن تاثیر گذار است ؟

ادیب : احتمالا اکنون نقدینگی از هزار هزار میلیارد تومان عبور کرده با هزار هزار میلیارد تومان نقدینگی که ۹۶ درصد آن سپرده بانکی است نباید قیمت مسکن سقوط می کرد، اما اشکال این جاست که ۷۰ درصد از سپرده های بانکی به ۶۰۰ هزار شخصیت حقیقی و حقوقی تعلق دارد که معادل حدود یک درصد جمعیت کشورند، به عبارت دیگر در کشور تمرکز ثروت ایجاد شده، این ۶۰۰ هزار نفر مخارج اندکی دارند، مصرف محدودی دارند و تقاضای زیادی ایجاد نمی کنند این ۶۰۰ هزار نفر به جند خانه احتیاج دارند؟ لذا به سبب تمرکز ثروت که طی ۱۵ سال گذشته اتفاق افتاده ۹۹ درصد جامعه صاحب ۳۰ درصد سپرده های بانکی است که قدرت خریدی ایحاد نمی کند،پس حجم نقدینگی مهم نیست، تقسیم نقدینگی مهم است، تقسیم نقدینگی  بگونه ای نیست که در بخش مسکن قدرت خرید ایجاد کند.

تسنیم: گفتید قیمت مسکن به یک سری عامل  مالی و  غیر مالی مربوط می شود عوامل  مالی را بیان کردید عوامل  غیر مالی چه تاثیری بر بخش مسکن دارد ؟

ادیب : عوامل غیر مالی چهار دسته اند :

یک – مصرف ۷۰ درصد آب های زیر زمینی و تمام شدن آب یا کاهش منابع آبی در بخش وسیعی از مملکت و سپس مهاجرت به تهران .

دو- بحران گرد و خاک در غرب که برای ۸۰ روز در سال در برخی مناطق، زندگی عادی را دشوار می کند که این روند موج مهاجرت به  کلان شهر ها راباعث شده است، مهاجرت به کلان شهر ها طی ۱۵ سال گذشته از مناطق درگیر بجران آب و گرد و خاک،  تقاضا را در تهران بالابرد و این اثر افزایش درآمد های نفتی در قیمت  مسکن را تشدید کرد، در وضع موجود بحران مهاجرت به سبب تمام شدن آب و بحران گرد و خاک  همچنان به قوت خود باقی است لذا مهاجرت به این دو دلیل ادامه دارد.

سه :  وجود ۱۸ میلیون جوان بین ۲۳ تا ۳۳ سال که با ازدواج به مسکن احتیاج دارند و ناتوانی در خرید مسکن به افزایش اجاره انجامیده است از آغاز سال ۹۲ تا کنون با وجودی که قیمت مسکن ۳۵ درصد کاهش یافته اجاره خانه ۶۰ درصد رشد داشته که واکنشی نسبت به ناتوانی در خرید حانه است.

چهار –غرب دریاچه چیتگر یا منطقه ۲۲ بوسیله منابع طبیعی مرتع اعلام شده که سرمایه گذاری عمده تهران در بخش مسکن را شامل می شود و برخی کارشناسان مسکن ادعا کردند درآن ۲۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده این روند سرمایه گذاری در بخش مسکن در دولت قبل در تهران را دچار مشکل می کند.

از چهار عامل فوق که افزایش قیمت مسکن را باعث می شد سه عامل به قوت حود باقی است و عامل سوم به شدت رو به رشد است اما هیچ کدام از اینها اثر سقوط قیمت نفت را  در تعیین قیمت مسکن حذف نمی کند اما تعدیل می کند .

تسنیم: بر اساس مطالب  شما عوامل مالی کاهش قیمت مسکن را می طلبد و عوامل غیر مالی افزایش قیمت مسکن را،  ولی برآیند آن کاهش قیمت مسکن را اجتناب ناپذیر می کند اساسا قیمت مسکن تا کنون چقدر نسبت به اوج آن در سال ۹۱ کاهش داشته است ؟

ادیب : به اظهار رئیس اتحادیه بنگاهداران مسکن در آبان ۹۴ نسبت اسفند ۹۱  قیمت مسکن در تهران به شرح ذیل کاهش یافته است :در مناطق غربی تهران آپارتمان متری ۷ میلیون متری ۴ میلیون تومان، در شمال تهران آپارتمان متری ۱۷میلیون متری ۱۲میلیون تومان،در جنوب تهران آپارتمان متری ۴ میلیون متری ۶/۲ میلیون تومان، در وضع موجود این قیمت ها حداقل ۱۰ درصد دیگر کاهش یافته است و این روند ادامه دارد.

تسنیم: قیمت مسکن تا چه میزان کاهش می یابد ؟

ادیب : در حوزه مسکن مکانیزم کاهش قیمت به این صورت است که ابتدا معاملات کاهش می یابد و در مرحله بعد قیمت سقوط کند.

تسنیم: به عبارت دیگر برای پیش بینی قیمت مسکن در آینده باید به سیر معاملات مسکن توجه شود؟

ادیب : تعداد معاملات مسکن در اسفند در کل کشور ۵۷ هزار بوده و این معادل تعداد فوتی های کشور است اگر هر فوت یک معامله مسکن را باعث شود تعداد معاملات مسکن کم و زیاد در حد تعداد فوتی های کشور است این نشان می دهد معاملات مسکن بسیار حداقلی است و در مرحله بعد قیمت سقوط می کند.

تسنیم: قیمت مسکن در ایران چقدر گران است به عبارت دیگر قیمت مسکن حداکثر چقدر در ایران سقوط می کند ؟

ادیب : متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی فروش رفته در کشور در سال ۹۴ بالغ بر ۱٫۵ میلیون تومان بوده است که با نفت ۳۵ دلاری منطبق است، معدل قیمت خانه های فروش رفته در کل کشور بالانیست، در معدل قیمت خانه هائی که در کشور فروش رفته حباب وجود ندارد اما معدل قیمت مسکن در کلان شهر ها و تهران بالاست، قیمت مسکن در کلان شهر ها و بالاخص تهران بیشتر باید سقوط کند.

تسنیم: شما می گویید ابتدا تقاضا برای مسکن کاهش می یابد یا معاملات کم می شود و سپس قیمت پائین می آید و قیمت مسکن در کل کشور حبابی نیست بلکه مشکل فقط به کلان شهر ها مربوط میشود و در کلان شهر ها مشکل عمدتا به تهران مربوط می شود آیا آمار هم نشان می دهد آمار معاملات در تهران کاهش یافته است ؟

ادیب : به محدودیت های مذکور، اگر یک نکته دیگر را اضافه کنید  بهتر وضع را نشان می دهد، در تهران خانه های لوکس حبابی تر است تا خانه های غیر لوکس ، یعنی ضمن اینکه قیمت ها در کلان شهر ها حبابی است و نه بقیه کشور ، در تهران حباب بیشتر از بقیه کلان شهر هاست و در تهران نیز واحد های لوکس خباب بیشتری دارد تا واحد های غیر لوکس ، آمار هم این را نشان می دهد ،۲۱ درصد از آپارتمان های فروش رفته در تهران در اسفند بالای ۵۵۰ میلیون تومان بوده ( ۲۷۵۹ واحد ) که با توجه به وسعت تهران تقریبا یعنی صفر.

تسنیم: نهایتا پیش بینی شما از قیمت مسکن در آینده جیست ؟

ادیب : مسکن در تهران و نه در کشور متناسب با نفت ۱۱۰ دلاری قیمت گذاری شده و باید متناسب با قیمت نفت و در سطح وسیع تر و جامع تر، معادل برآیند عومل مالی و غیر مالی کاهش یابد، ، قیمت مسکن بیش از حد قیمت گذاری شده و باید کاهش یابد البته مهاجرت از مناطق درگیر بحران آب و گرد و خاک این بحث را تعدیل می کند نیاز جوانان به مسکن هم باز هم اثر گذار است اما همچنان قیمت مسکن بیش از قدرت خرید معدل جامعه است

تسنیم: بخش مسکن چگونه می تواند وارد فاز رونق شود ؟

ادیب : قیمت خانه کلنگی در تهران نسبت به سال ۶۳ حدود برار شده اما قدرت خرید مردم هزار برابر نشده است، مشکل اینجاست که رشد قیمت مسکن بیش از رشد قدرت خرید مردم بوده و دو راه حل بیشتر متصور نیست یا باید قدرت خرید مردم افزایش یابد که با نفت ۳۵ دلاری ممکن نیست یا اینکه باید قیمت پائین بیاید و اگر قیمت متناسب پائین نیاید رکود میشود یعنی معاملات مسکن کاهش می یابد(قلت معاملات مسکن در تهران واکنش بازار به بالابودن قیمت است ) اگر آمار معاملات مسکن در مورد واحدهای بالای ۸۵۰ میلیون تومان در اسفند ۹۴ بررسی شود فقط ۱۰۳۷ واحد مسکونی به فروش رفته که گواه توقف نسبی فروش آپارتمان های لوکس است، انتظار می رود قیمت آپارتمان های لوکس در تهران سقوط بیشتری داشته باشد چون روند معاملات کاهش قابل ملاحظه ای را نشان می دهد

تسنیم: آیا فقط عواملی که اشاره کردید اعم از مالی و غیر مالی در قیمت مسکن موثر است و عامل دیگری موثر نیست؟

ادیب : چرا سرمایه گذاری در تهران غلط انجام شده و این دیگر ربطی به قیمت نفت ندارد متوسط واحد های مسکونی ساخته شده در تهران ۱۳۰ تا ۱۴۰ متر است در حالیکه تنها ۱۵ درصد از واحد های فروش رفته در تهران در اسفند ۹۴ بالای ۱۳۰ متر بوده است، مسکن برای کسانی ساخته میشومد که در تهران وجود ندارند این ارتباطی با قیمنت نفت ندارداین سرمایه گذاری غلط است ریشه بحران مسکن به سقوط قیمت نفت بازمی گردد که با تولید مسکن غیر متناسب با نیاز جامعه تشدید شده است

اطلاعات ذیل که مربوط به سال ۱۳۹۳ در شهر تهران است به خوبی این فرایند را نشانت می دهد :

الف- مجموع مساحت زیربنای تعیین شده در پروانه های احداث ساختمان صادر شده از سوی شهرداری های شهر تهران حدود ۱۵۶۸۸ هزار متر مربع بوده

ب- تعداد واحد مسکونی پیش بینی شده در پروانه های احداث ساختمان صادر شده از سوی شهرداری های شهر تهران بالغ بر ۸۳۱۱۲ واحد بوده است

ح-متوسط زیر بنای واحد های مسکونی در تهران بر اساس اطلاعات فوق ۱۸۹ متر است با کسر مشاعات از ۱۸۹ متر ، ساخت واحد مسکونی با این متراژ با واقعیت های شهر تهران منطبق نیست

تسنیم: مطالب شما بر این اساس است که عوامل مالی باعث کاهش قیمت مسکن و عوامل غیر مالی باعث افزایش قیمت مسکن میشود اما برآیند این دو، باعث کاهش قیمت مسکن می شود برآیند را چگونه محاسبه می کنید؟ چه شاخصی این برآیند را نشان می دهد ؟

ادیب : اساس حرف من این است که رشد قیمت مسکن در تهران بسیار بیش از رشد قدرت خرید  مردم این کلان شهر بوده و لذا قیمت باید تا انطباق قیمت با قدرت خرید کاهش یابد اما این مسئله چسبندگی دارد و جامعه مقاومت می کند و اکنون اقتصاد  در فاز مقاومت است اما در فازمقاومت، معاملات مسکن کاهش می یابد اما شاخص : به اظهار مشاور وزیر مسکن در سال ۱۳۸۱ وام بانکی در تهران برای خرید یک آپارتمان ۷۵ متری معادل ۶۰ درصد قیمت آپارتمان بود و اکنون وام بانکی متعلقه تنها کفایت خرید ۱۰ متر مربع آپارتمان ۷۵ متری در تهران را دارد  این نشان می دهد رشد قیمت مسکن بسیار بیش از رشد قدرت خرید قشر متوسط و ضعیف بوده و علاوه بر آن رشد  قیمت مسکن ، بسیار بیش از رشد توان وام دهی بانکها بوده است.

تسنیم: قیمت مسکن در کلان شهر ها را بحث کردید اما به پیش بینی  قیمت مسکن در بقیه ایران نپرداختید ؟

ادیب : در مناطق درگیر کم آبی، قیمت مسکن روند به شدت رو به نزولی خواهد داشت . معاملات به شدت کاهش می یابد اما در مناطقی که بحران آب وجود ندارد مثل دو استان شمالی یا مناطق زیادی در آذر بایجان مثل مرند، به سبب کاهش درآمد ارزی و کاهش اجباری واردات ، کشاورزی رشد می کند و اقتصاد پویایی خود را خواهد داشت سقوط قیمت نفت ، در مناطقی که بحران آب، جدی نیست رونق اقتصادی به همراه دارد.

تسنیم: تحلیل شما نگاهی سه ساله به اقتصاد را تداعی می کند دریک نگاه طولانی رو به جلو چی ؟

ادیب : باید یک آینده نگری ده ساله به اقتصاد داشت و بر بنیاد آینده نگری ده ساله آینده راپیش بینی کرد. در نگاه ده ساله بزرگترین مشکل ایران که همه مشکلات دیگر را تحت الشعاع قرار می دهد بحران اشتغال است. همه منابع دیر یا زود برای حل بحران اشتغال بسیج می شود. در آن حالت، حتی اگر قیمت نفت مجددا گران شود درآمد نفتی نمی تواند به سمت مسکن هدایت شود و اقتصاد مجدد مسکن محور شود. اقتصاد در آینده “اشتغال محور”  می شود و وقتی اقتصاد “اشتغال محور” شد، سرمایه ها به سمت مسکن حرکت نمی کند بازی مسکن در ایران پایان یافته است .

تسنیم: اما در رسانه ها موجی ایجاد شده که مسکن از اردیبهشت وارد فاز رونق می شود ؟

ادیب : در زمستان ۹۴ متوسط قیمت فروش نفت ایرات به گزارش اوپک ۲۹ دلار بوده است که پول آن در بهار به اقتصاد تزریق می شود و انطباق اقتصاد ایران در بهار ۹۵ با نفت ۲۹ دلاری به کاهش شدید تقاضا منجر می شود. ممکن نیست با نفت ۲۹ دلاری ، مسکن وارد فاز رونق شود در سال جاری و با نفت ۳۵ دلاری ،درآمد صادرات نفت ، میعانات و فرآورده سهم دولت ، معادل ۹۶ درصد کمک دولت به دو صندوق بازنشستگی است، یا نفت ۲۹ دلاری درآمد دولت از صادرات انرژی، کفایت حقوق بازنشسگان را هم نمی دهد. به عبارت دیگر به استثنای حقوق بازنشستگان، دولت در هر زمینه ای در اقتصاد دخالت کند مردم باید پول آن را پرداخت کنند چگونه ممکن است وقتی دولت این گونه خرج می کند مسکن وارد فاز رونق شود البته در دوران سقوط قیمت نفت ، حداقل قیمت در سطج ۲۹ یا ۳۵ دلار  باقی نخواهد ماند در سال جاری نفت گران تر میشود اما این به معنای بازگشت به قیمت های گران گذشته در سال جاری نیست

تسنیم: پس شما ورود مسکن به فاز رونق در اردیبهشت را غیر واقعی می دانید ؟

ادیب : ۲۹ درصد از سپرده های سیستم بانکی به تسهیلات تبدیل نشده و ۴۹ درصد به دولت و ۱۱۴ شرکت دولتی وام پرداخت شده که برگشت ندارد و بانکها فقط با ۲۲ درصد سپرده ها کار می کنند و در بهار تغییری در این ارتیاط رخ نمی دهد، این بانکها هستند که در کنار دولت، قدرت خرید ایجاد می کند وقتی بانکها با ۲۲ درصد ظرفیت خود فعال باشند و دولت جز در حقوق بازنشستگان، بقیه هزینه هایش باید بوسیله مردم تامین شود، انتظار ورود بخش مسکن به رونق غیر واقعی است.

  • قیمت مسکن باید ۴۰ درصد کاهش یابد تا معاملات رونق یابد

تسنیم: چه باید اتفاق بیفتد تا رونق به بخش مسکن بازگردد؟

ادیب: قیمت مسکن بیش از قدرت خرید قشر متوسط و ضعیف رشد کرده قیمت مسکن باید ۴۰ درصد کاهش یابد تا با سطح درآمد متعارف خانواده ها هم سطح شود تا معاملات راه بیفتد.

  • سودی که بانکها از آغاز سال ۹۲ به سپرده پرداخت می کنند از بازده اقتصاد بالاتر است

تسنیم: در سال آینده هم مسکن وارد فاز رونق نمی شود ؟

ادیب :سودی که بانکها از آغاز سال ۹۲ به سپرده پرداخت می کنند از بازده اقتصاد بالاتر است. سه سال متوالی است که بانکها سودی که به سپرده می دهند از بازده اقتصاد بالاتر است،این روند تا ابد ادامه نخواهد داشت،این روند به کوچک شدن بانکها انجامیده است،بانکها دارند کوچک میشوند،بانکها دارند زیان می کنند، دیر یا زود بانکها ناتوانی خود را از پرداخت سودی که از آغاز سال ۹۲ تعهد کرده اند اعلام می کنند، وقتی اعلام، تحقق یابد، سود ابرازی از آغاز ۹۲ به بعد دود میشود، وقتی دود سفید از دود کش ها زباله کشید، مسکن وارد رکود سختی میشود، ممکن است دود سفید در سال ۹۶ در آسمان قابل رویت شود، حباب سود سپرده در آسمان مسکن می ترکد.

  • توسعه فیزیکی کلان شهر ها دیگر ممکن نیست

تسنیم: در افق ده ساله باید منتظر چه رویدادهایی باشیم ؟

ادیب : دو بال شرق و غرب ایران ، بال شرق از چابهار تا سرخس و بال غرب از خوزستان تا ارومیه، اگر به حال خود رها شود، بال غرب بخاطر بی آبی و بال شرق به خاطر بحران گرد و خاک، به سمت تخلیه حمعیتی و مهاجرت به کلان شهر ها پیش می روند و کلان شهرها ظرفیت جذب آنها را ندارند، منابع کشور باید برای جلوگیری از تخلیه این دو بال، بسیج شود، هیچ راه دومی نیست، تهران را نم یشود از شهر ۱۴ میلیونی ( قطب تهران و نه شهر تهران ) به قطب ۲۰ میلیونی تبدیل کرد. تجدید سیاست ها در این دو زمینه منابع را به سمت بال شرق و غرب  هدایت می کند و نهایتا تجهیز منابع در کلان شهر ها برای مسکن را بسیار محدود می کند، توسعه فیزیکی کلان شهر ها دیگر ممکن نیست .

  • نفت مجددا گران می شود

تسنیم: در افق ده ساله باید منتظر چه رویداد دیگری باشیم؟

ادیب : نفت مجددا گران می شود و به کمک نفت گران، مجددا در ایران رونق میشود ، رونق و رکود در ایران به قیمت و حجم صادرات انرژی مربوط می شود، قیمت نفت دیر یا زود گران می شود و رکود فعلی به رونق تبدیل می شود.

تسنیم: از تاثیر بخش مسکن بر دیگر بخش ها در ایران سخنی به میان نیامد ؟

ادیب : وقتی مسکن گران می شود مردم حس می کنند که ثروتمند تر شدند و بیشتر مصرف می کنند  و وقتی مسکن ارزان می شود حس فقر در مردم رشد می کند و کمتر مصرف می کنند، یکی از عوامل رکود فعلی یا قلت تقاضا به همین بر می گردد.

منبع: تسنیم

پرینت متن